Logistik- und Gewerbeansiedlungen mit Fokus auf Dienstleistern und produzierendem Gewerbe sind eine lohnende Investition in die Zukunft. Sie schaffen Arbeitsplätze, sorgen für Steuereinnahmen und stärken dadurch die Kommune als Wirtschaftsstandort. Allerdings ist Bauland ein knappes Gut. Städte und Kommunen gehen mit dessen Ausweisung sparsam um, stehen aber selbst unter Handlungsdruck. Denn benötigt werden neben mehr bezahlbarem Wohnraum auch Ansiedlungsmöglichkeiten für Büroimmobilien, Einzelhandel, anderes Gewerbe, Schulen sowie Freiflächen. Noch dazu strebt das Umweltbundesamt eine Flächenkreislaufwirtschaft an, die Kommunen sind also angehalten, immer weniger Flächen neu zu versiegeln.
Häufig betreiben die Kommunen langfristige Bodenbevorratung, indem sie Flächen im Zwischenerwerb kaufen, so eine Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). In der gelebten Praxis heißt das: Heutzutage ist die Vergabe kommunaler Flächen meist an qualitative Vorgaben geknüpft und erfolgt nur, wenn es überzeugende Konzepte für die Flächen gibt.
Die Immobilienbranche ist gefordert
Das fordert auch die Immobilienbranche mit Logistik- und Gewerbeschwerpunkt heraus, sich entsprechend zu wappnen und dem Wettbewerb mit anderen Interessenten bei der Baulandvergabe zu stellen. Dass Logistik-immobilien als moderne Dienstleistungsstandorte die Versorgung der Bevölkerung gewährleisten, zweifeln auch Politik und Verwaltung längst nicht mehr an. Dennoch gilt es, die Entscheidungsträger vor Ort von der Notwendigkeit zu überzeugen, gerade hier und jetzt ein Logistikzentrum zu errichten.
Für die Stadtentwicklung sind Logistik- und Gewerbeimmobilienansiedlungen jedoch ein wichtiger Aspekt einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Sie schaffen Arbeitsplätze, sorgen für ordentliche Gemeindesteuer-Einnahmen und stärken die Kommune als Wirtschaftsstandort. Besonders ist dies dann der Fall, wenn unterschiedliche, aber langfristig orientierte Wachstumsunternehmen unterschiedlicher Branchen hinter den Ansiedlungen stehen. Der langfristige Vorteil: Ein ausgewogener Branchenmix aus beispielsweise Einzelhandel, Pharma, E-Commerce oder Zuliefererindustrie kann konjunkturelle Schwankungen ausgleichen und der Gemeinde dadurch einen klaren Standortvorteil verschaffen.
Möglichst früh kommunizieren
Je früher sich Projektentwickler, kommunale Vertretungen und potenzielle Nutzer zusammensetzen, desto besser. Denn Verständigung miteinander ist das A und O für künftigen Ansiedlungserfolg, wie auch eine Studie des Deutschen Städte- und Gemeindebundes (DstGB) beweist: Kommunale Vertreter bestätigten 2021, dass sie sich mehr Dialog mit der Wirtschaft wünschten. Nur wer früh kommuniziert, kann mögliche Vorurteile ausräumen, gemeinsame Pläne entwickeln, die allen gerecht werden und echte Kooperationen schmieden. Aber auch voneinander lernen – etwa, dass Logistikimmobilien inzwischen mehr sind als graue Boxen in Autobahnnähe.
Vielmehr können moderne Logistikimmobilien längst einen wichtigen Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit leisten. Dass Kommunen dies inzwischen oft als Mindestanforderung sehen, ist durchaus verständlich. Gründächer und Photovoltaikanlagen gehören wie LED-Lampen mittlerweile zum Baustandard.
Argument gegenüber Kommunen
Projektentwickler, die das Thema ökologische Nachhaltigkeit jedoch über das vom Gesetzgeber geforderte Maß hinaus in ihren Konzepten abbilden, schaffen darüber einen wichtigen Mehrwert für Anwohner und Kommunen. Außerdem können weitere Energiekonzepte wie Geothermie, Wasserkraft oder Windkraft integriert verwendet werden. Diese Konzepte gelten selbst in der Fachöffentlichkeit häufig noch als Zukunftsmusik. Allerdings werden sie in anderen Ländern und immer öfter auch in Deutschland sehr erfolgreich umgesetzt – sogar so erfolgreich, dass der Strom zu denselben Preisniveaus verkauft werden könnte wie konventionell erzeugte Energie auf Basis fossiler Energieträger.
Hier liegt der eigentliche Hebel, durch den Nachhaltigkeit sowohl zum wirtschaftlich lohnenden Faktor als auch zum Kernargument gegenüber den Kommunen wird: Wenn es sowohl ökologisch als auch ökonomisch sinnvoll ist, so nachhaltig wie möglich zu agieren, liegt der nächste Schritt auf der Hand. In diesem Fall werden die Areale so entwickelt, dass sie Energieüberschüsse erzielen und den Kommunen somit eine Teillösung bei der Energiewende liefern. Damit haben die Gemeinden ein entscheidendes Argument parat, um ausreichend große und strategisch wichtig gelegene Grundstücke für Entwicklungen zu aktivieren.
Bei Erfolg positioniert sich das Unternehmen als starker Partner der Kommunen und hat beim nächsten Ansiedlungsvorhaben einen wichtigen Vertrauensvorschuss. Dabei ist natürlich ebenso wichtig, dass der Entwickler beziehungsweise der hinter ihm stehende Investor über die finanziellen Mittel verfügt, eine einmal geplante Immobilie trotz höherer Zins- und Baukosten auch umzusetzen. Neben dem Track Record achten daher immer mehr Kommunen verständlicherweise auch auf die Eigenkapitaldecke der Entwickler. (tof)
